יום שבת, 11 בינואר 2014

תכנון משכנתא שמתאימה לי

האם אני יכול לתכנן משכנתא שתתאים לצרכים שלי ? כיצד ואייך עושים זאת ?

משכנתא היא מילה אשר מפחידה את רוב האנשים. כאשר אנו באים לקחת משכנתא אנו מאוד לחוצים כי מדובר בהתחייבות ארוכת
 

טווח של 20 - 25 שנים ולרוב גם יותר מזה. הלחץ והפחד העיקרי נובעים מהסיכון בלקיחת משכנתא ומהחוסר וודאות אשר בו אנו נמצאים הדרך הטובה ביותר להוריד את חוסר הוודאות היא על - ידי מחקר ארוך ומעמיק או על - ידי איש מקצוע. בסיום הכתבה תוכלו להוריד חלק מחוסר הוודאות בלקיחת המשכנתא שלכם.


כאשר אנו לוקחים משכנתא יש לשאול את עצמנו מספר שאלות:

  1. מה מטרת המשכנתא ? האם לרכישת בית להשקעה ? רכישת בית למגורים ? האם לשיפוץ? האם למטרת כיסוי חובות ? האם למטרת השקעה בעסק ? ועוד...
  2. מה ההחזר החודשי שביכולתנו ברצוננו לעמוד בו ?
  3. האם אנו מתכוונים לכסות חלק מהמשכנתא בשנים הקרובות ?
  4. האם אני מתכוון למכור את הבית בקרוב ?
כאמור יש עוד שאלות נוספות שיש לשאול את עצמנו אך אלו הן 4 השאלות העיקריות והחשובות שבעזרת התשובות עליהן נוכל לתכנן את המשכנתא שלנו נכון. כמו כן ככל שנדע את התשובות על רוב השאלות הללו  אז כך נוכל להוריד מחוסר הוודאות שלנו בלקיחת ותכנון המשכנתא שלנו.

מה מטרת המשכנתא ?
רוב האנשים רוכשים בית למטרת מגורים ואז כמובן חשוב להתאים את ההחזר החודשי בהתאם להכנסות. עדיף כי ההחזר החודשי יהיה כ- 30% מההכנסה נטו של 2 בני הזוג. חשוב לא להתחיל עם החזר חודשי גבוה מדי כי בהמשך ההחזר יעלה ואז נתקשה ונצטרך לעשות שינויים במשכנתא שעלולים לעלות לנו כסף. כמן כן חשוב להחליט (במידה וכבר חושבים קדימה) האם אני מתכוון בעתיד למכור בית זה ולרכוש אחר ואם כן יש לעשות במשכנתא נקודות יציאה בהתאם.
לעומת זאת כשאר אנו רוכשים למטרת השקעה אז מומלץ כי ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה נמוך יותר מההכנסה של השכירות על אותו נכס. כמו כן יש לקחת בחשבון כי בחודשים מסוימים הנכס עלול להישאר ללא שוכר וללא הכנסה חודשית ועל כן חשוב שנוכל לעמוד בהחזר החודשי גם במצב כזה ומכאן שההחזר החודשי לא יהיה לנו גבוה מדי.
כאשר לוקחים משכנתא למטרות נוספות כמו השקעה בעסק, כיסוי חובות וכו...  אז חשוב לבדוק אופציות נוספות הקיימות בבנקים ובחברות המימון. אין ספק כי משכנתא נחשבת להלוואה הזולה ביותר אך כאשר לוקחים למטרות אלו אז הריבית שנקבל גבוהה משמעותית מהריביות שנקבל כאשר ניקח משכנתא למטרת רכישת דירה ולכן חשוב לבחון אלטרנטיבות ליתר ביטחון.

החזר חודשי במשכנתא
קביעת ההחזר החודשי נגזר גם הוא ממטרת המשכנתא שלנו. ברוב המקרים  נעדיף כי החזר המשכנתא יהיה כ- 30% מההכנסה המשותפת נטו של שני בני הזוג. עם זאת גם החזר חודשי של עד 40% מההכנסה נטו צפוי להוות החזר משכנתא תקין.
חשוב לציין כי כאשר חושבים על ההחזר החודשי יש לקחת בחשבון גם תכניות עתידיות כמו : הוצאות קבועות, הוצאות דיור חודשיות, הלוואות קיימות, לידה צפויה, עליית שכר צפויה, יכולת עמידה בהחזר בתקופה קשה של פיטורים של אחד מבני הזוג ועוד משתנים פיננסיים.
כאשר אנו לוקחים משכנתא למטרת רכישת דירה להשקעה חשוב שההחזר החודש יהיה נמוך מהכנסת השכירות החודשית כדי שלא נצטרך להשלים מהכיס כל חודש.
בלקיחת משכנתא לכיסוי חובות והלוואות קיימות חשוב שיהיה החזר חודשי נמוך משמעותית מההחזר שלנו כיום על כל ההלוואות . המטרה, במקרה זה, היא להוריד את נטל ההחזר החודשי ואם זה לא מתבצע אז יתכן כי המשכנתא במקרה זה אינה כלכלית לטווח הרחוק.
כיסוי \ פירעון כספים מהמשכנתא.
כאשר אנו לוקחים משכנתא יש לעשות (במידת האפשר ) חישוב כולל של כספים שצפויים להיות לנו בשנים הקרובות. הכוונה לתכניות חיסכון, פנסיה, קרנות השתלמות, כספי פרישה, ירושות, מענקים וכו... כאשר אנו יודעים כי עוד שנה או שתיים שלוש צפוי להיכנס לנו סכום כסף משמעותי  (או תכנית חיסכון קרן השתלמות שנפתחת ) של בערך 40,000 ₪ או יותר אז ניתן לתכנן זאת כחלק מהמשכנתא ואז בניית המשכנתא תהיה כלכלית יותר.
תכנון למכור את הבית
אם אני מתכנן למכור את הבית עוד 5 שנים או חושב למכור את הבית תוך שנתיים כאשר הערך יעלה אז יש זה מאוד משמעותי בתכנון המשכנתא. תכנון לא נכון במקרה כזה יכול להביא לתשלום של אלפי ₪  מיותרים שהייתי יכול למנוע מראש בתכנון משכנתא נכון אשר מותאם לצרכי.
אלו הן השאלות החשובות שאנו צריכים לשאול את עצמנו בלקיחת משכנתא . עם זאת חשוב לקחת בחשבון את כל המשתנים האפשריים אשר אנו יכולים לתכנן אותם והתאם לכך לבנות את המשכנתא נכונה. תכנון נכון של המשכנתא בהתאם למשתנם אלה יכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי ₪ במשכנתא.
צור קשר עוד היום  - פגישת ייעוץ ראשוני חינם   כותב המאמר הינו גלעד דזובס, מומחה לייעוץ משכנתאות
giladd88@gmail.com   טלפון: 054-6309659